Historia
Un señor adquirió una vivienda a una constructora hace 15 años, contratando para ello un préstamo hipotecario a 25 años, a un tipo fijo del 18% nominal anual y efectuando pagos mensuales.
Actualmente aún quedan por pagar 10 años al banco que nos concedió la hipoteca, pero el señor decide vender la casa a una señora. Pactan un precio de compra-venta (P) de 200.000 € por la casa de segunda mano.
El vendedor piensa que él tendrá que liquidar la hipoteca y la compradora tendrá que pedir otra nueva, por lo que propone a la compradora que se subrogue en la hipoteca actualmente vigente.
El vendedor explica a la compradora el procedimiento, y comenta lo siguiente.
“Como yo estoy pagando 1.000 € al mes por la hipoteca y quedan 10 años, que son 120 meses, me quedan por pagar 120.000 €”
Y continuó afirmando:
“Así que, si a usted le parece podemos restar 200.000 menos 120.000 y la diferencia que es de 80.000 € es lo que me tendría que dar al contado en el momento de la entrega de llaves y usted se hace cargo de la hipoteca”
Y así se pactó y se rubricó ante notario.
Analicemos la historia
El vendedor cometió un grave error ya que de los 1.000 € mensuales parte son intereses y parte es amortización del principal. Al deducir del precio de la casa las 120 mensualidades enteras está regalando los intereses de los próximos 10 años, y además lo está haciendo en el momento actual.
Lo que se debiera haber hecho es calcular el Capital Vivo o deuda pendiente en ese momento. Este importe lo podemos calcular por el método prospectivo, como el valor actual de la renta que queda por pagar descontada al tipo de interés pactado.
El capital vivo así calculado asciende a 55.498,45 € cifra bastante alejada de los 120.000 € que dedujo el vendedor del precio del piso.
El quebranto que experimentó el vendedor por no conocer finanzas elementales fue de 64.501,55 €.
Esta historia demuestra que es muy conveniente tener muy claros los conceptos financieros básicos para la salud de nuestra economía.
